Analiza Imobiliara » RAPORT DE INVESTIGATIE - Valea Prahovei 2010

RAPORT DE INVESTIGATIE - Valea Prahovei 2010

Raport de investigatie pentru analizarea cererii si a tranzactiilor imobiliare din Valea Prahovei 2010

Majoritatea persoanelor efectueaza pe parcursul vietii foarte putine tranzactii imobiliare, iar acestea, pe langa faptul ca reprezinta cea mai importanta tranzactie financiara in care sunt implicate, au si un grad ridicat de complexitate din punct de vedere legal, financiar si fiscal. Aceasta constatare este valabila in toate tarile cu sisteme economice bazate pe economia de piata, indiferent de gradul lor de dezvoltare.

Cele trei elemente cheie care sunt comune tranzactiilor imobiliare sunt:

Intalnirea cererii cu oferta;
Transferul drepturilor de proprietate;
Finantarea ipotecara;

De-a lungul celor peste 7 ani de activitate in piata imobiliara din Valea Prahovei, fiecare dintre aceste elemente au fost in atentia Agentiei Mervani. Raportul de fata isi propune sa atinga obiectivele enumerate mai sus si ca obiectiv secundar sa contribuie la stimularea transparentei pe piata imobiliara din Valea Prahovei, prin prezentarea unei analize obiective si detaliate a informatiilor si datelor stranse in decursul timpului de catre Agentie.

Analiza de fata nu abordeaza asa numita "evaluare energetica" a cladirilor care va deveni obligatorie si pentru Valea Prahovei incepand cu anul 2010, potrivit prevederilor art. 23 din Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, lege care transpune Directiva nr. 2002/91/EC a Parlamentului European si a Consiliului privind performanta energetica a cladirilor. Certificatul de performanta energetica a cladirii va fi valabil 10 ani de la data emiterii, urmand a fi eliberat proprietarului pentru cladirile care se construiesc, sunt vandute sau inchiriate si pe care il va pune, dupa caz, la dispozitia potentialului cumparator sau chirias. Acesta va deveni astfel un cost obligatoriu al tranzactiilor imobiliare, dar el nu poate fi analizat pana la momentul implementarii Directivei.

Datele si informatiile prezentate in raport au fost obtinute din surse disponibile in cadrul Agentiei Mervani. De asemenea, au fost folosite ca instrumente complementare alte analize economice si evaluari disponibile. In cadrul investigatiei nu a fost luata in calcul piata chiriilor, deoarece reprezinta o componenta secundara a pietei imobiliare, iar singurul serviciu conex acesteia este cel de intermediere.



PIATA IMOBILIARA: DEFINITII SI CONCEPTE DE BAZA

Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor care implica drepturi de proprietate sau de folosinta asupra terenurilor si cladirilor. Tranzactia imobiliara inseamna transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalta in schimbul unei recompense care, de obicei, este o suma de bani.

Ca pe orice piata, pretul de tranzactie este stabilit, in primul rand, de interactiunea dintre cerere si oferta. Pentru a putea intelege mai exact modul in care interactioneaza aceste forte de piata, trebuie prezentate mai intai caracteristicile speciale care diferentiaza piata imobiliara de celelate piete.

Datorita caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietatii sau folosintei acestora nu implica si transportul efectiv al bunului, iar fiecare cladire vanduta sau cumparata este diferita de celelalte prin pozitionare, alcatuire, infrastructura aferenta etc. Faptul ca fiecare imobil este unic determina complexitatea foarte mare a acestei piete si impartirea acesteia in functie de zone si de scopul in care va fi utilizat bunul respectiv. De asemenea, eterogenitatea duce la cresterea substantiala a costurilor de cautare, creeaza distributia asimetrica a informatiilor si restrictioneaza, in buna masura, substituibilitatea. Conform unei definitii generale, tranzactia financiara reprezinta cumpararea, detinerea si vanzarea actiunilor, obligatiunilor, marfurilor, valutelor, bunurilor de colectie, bunurilor imobiliare si produselor derivate.

Pietele pe care se tranzactioneaza aceste active au cinci roluri fundamentale distincte:

• Speculatia;
• Investitia pe termen lung;
• Investitia pe termen scurt;
• Hedging-ul (o strategie menita sa reduca riscul unei investitii prin tranzactionarea unor active cu evolutii corelate negativ);
• Arbitrajul (reprezinta cumpararea si vanzarea simultana a unui singur activ la doua preturi diferite si in doua piete diferite, rezultand in obtinerea unor profituri fara risc);

Dintre acestea, pe piata imobiliara pot fi intalnite preponderent primele trei tipuri de operatiuni. Pe langa elementele investitionale/speculative ale pietei imobiliare, terenurile si cladirile prezinta si caracteristicile unui bun de consum. Mai precis, exista trei tipuri de motivatii comune care stau la baza vanzarilor sau cumpararilor de imobile in Valea Prahovei:

• Dorinta de a detine un spatiu de locuit sau de vacanta; • Dorinta de a obtine profit; • Dorinta de a obtine un venit fix in urma inchirierii imobilului;

Toate cele trei motivatii sunt legitime, iar analiza de fata nu isi propune sa conteste sau sa influenteze in vreun fel raportul dintre cererea si oferta de pe piata imobiliara din Valea Prahovei, indiferent de caracterul de consum, speculativ sau investitional preponderent.



PIATA IMOBILIARA IN VALEA PRAHOVEI

Valea Prahovei este una dintre regiunile turistice cele mai renumite din Muntii Carpati din Romania situata pe traseul raului Prahova. Valea Prahovei este asezata īn partea de sud est a Romaniei, īn mijlocul Munteniei, īn bazinul superior si mijlociu al raului cu acelasi nume si o parte a bazinului Ialomitei. Ea se invecineaza la sud - Ilfov, Ialomita; la vest - Dambovita; la nord-Brasov; la est-Buzau si are o suprafata de 4.716 km2 (respectiv 2 % din teritoriul tarii). Populatia este de 868.000 locuitori, iar densitatea este aproape dubla fata de media pe tara, fiind parte din judetul cu populatia cea mai numeroasa din tara.

Valea Prahovei cuprinde localitati din doua judete Prahova si Brasov.

Prahova este un judet aflat īn regiunea istorica Muntenia din Romania. Este cel mai populat judet din Romania (cu exceptia capitalei Bucuresti, oras aflat īn vecinatatea sa, la sud) desi este doar al 33-lea din tara ca suprafata.

Brasov este un judet din Romania aflat īn sud-estul Transilvaniei, care include regiunile istorice tara Barsei, tara Fagarasului si Altland-ul sasesc. Este situat īn partea centrala a tarii, pe cursul mijlociu al Oltului, īn interiorul Arcului Carpatic si detinand 2,3% din suprafata tarii (5351 Km2).

Cele mai cunoscute 10 localitati din zona Valea Prahovei sunt:


1. Campina;
2. Breaza;
3. Comarnic;
4. Sinaia;
5. Busteni;
6. Azuga;

Desi sunt incluse administrativ pe teritoriul judetului Brasov localitatile […]


7. Predeal;
8. Rasnov;
9. Bran;
10. Moieciu;

… sunt asimilate zonei cunoscute sub numele de Valea Prahovei.

In Valea Prahovei, piata imobiliara rezidentiala cuprinde peste 300.000 de locuinte, avand aproximativ 800.000 de camere si o suprafata locuibila totala de peste 1.300.000 de m2. Proportiile statistice prezente la nivel national se regasesc destul de simetric si la nivelul zonei Valea Prahovei. Majoritatea covarsitoare a acestor locuinte a fost construita inainte de 1989, cand ritmul de dezvoltare urbana era mult mai accentuat, iar evolutia demografica era sustinuta de reglementari speciale (interzicerea avorturilor, interdictii legate de emigrare etc.). Drept consecinta a eliminarii acestor reglementari, precum si datorita altor factori de natura socio-economica, populatia Romaniei a scazut de la aproximativ 23 milioane in 1989, la 21,5 milioane in 2008. Conform prognozelor, este foarte probabil ca aceasta tendinta sa se mentina si populatia sa ajunga la 21 milioane in 2011.

Mare parte a locuintelor a trecut din proprietatea statului in proprietate privata la inceputul anilor 1990, acest lucru determinand ca populatia sa detina in prezent aproximativ 98% din fondul locativ. Ulterior anului 1989, inceperea constructiei de locuinte noi a cunoscut o perioada de stagnare, numarul total de locuinte fiind suplimentat anual cu cele aflate deja in constructie. Incepand cu anii 2000, in Valea Prahovei a aparut fenomenul de dezvoltare imobiliara ca efect al cresterii preturilor pe piata rezidentiala. Intensificarea activitatii de construire a locuintelor, cresterea numarului de tranzactii imobiliare si a valorii acestora au accelerat odata cu finalizarea procesului de tranzitie de la economia planificata centralizat la economia de piata si au fost amplificate de aderarea Romaniei la Uniunea Europeana.

Pe piata din Valea Prahovei nu exista un indice imobiliar oficial calculat pe baza valorilor de tranzactionare, existand in schimb mai multi astfel de indicatori calculati de organisme private pe baza preturilor afisate. Toate datele disponibile in piata arata o scadere generala a pretului activelor imobiliare in ultima perioada, fara ca amplitudinea acesteia sa poata fi masurata cu precizie. Cu toate acestea, un indiciu important privind evolutia pietei este oferit de lichiditate (numarul de tranzactii), element puternic corelat cu preturile, asa cum am aratat mai sus:

Evolutia lunara a numarului de tranzactii imobiliare in perioada 2004 - 2007 arata o crestere constanta cu un procent mediu de peste 45%.

Astfel cea mai mare crestere este inregistrata in anul 2005 fata de anul 2004 respectiv 92%, intre anii 2006 si 2005 se constata o crestere de 37% iar intre anii 2007 si 2006 una de doar 12%. Daca raportam anul 2008 la numarul de tranzactii din 2007 constatam o prima scadere importanta de 72% urmata de o a doua scadere, intre anii 2009 si 2008 cu 46%.

In anul 2010 se poate constata deja o crestere a tranzactiilor ( 4% ) in raport cu anul precedent.

Asa cum reiese si din graficul evolutiei lunare a numarului de tranzactii prezentat mai sus, lichiditatea pietei are o dinamica ciclica, perioadele de iarna fiind caracterizate de tranzactii in scadere. In cadrul perioadei de sase ani analizata (2004 - 2009), vara si toamna prezinta cel mai mare numar de tranzactii, acesta depasind 10% in iunie, iulie si 11% in noiembrie. La polul opus se afla perioada de inceput a anului cand numarul lunar de tranzactii este mai scazut reprezentand doar 4% din totalul tranzactiilor efectuate intr-un an.

Daca analizam tranzactiile efectuate in perioada 2004 - 2009 si le repartizam pe categorii de imobile, putem observa ca jumatate din ele sunt reprezentate de terenuri, in timp ce un procent 34% este ocupat de tranzactionarile cu apartamente si garsoniere, 14% cu vile si case si doar 1% cu spatii comerciale, turistice sau industriale.

In graficul urmator se observa evolutia numarului de tranzactii pe categorii de imobile remarcat o crestere substantiala a procentului ocupat de apartamente, case si terenuri incepand cu anul 2005 pana in 2007 si o scadere a acestora in urmatoarea perioada. Spatiile comerciale au pastrat un trend echilibrat fiind inregistrate un numar foarte mic de tranzactii de acest gen.

Scaderea preturilor pe piata imobiliara a inceput la mijlocul anului 2008, fapt demonstrat de dinamica tranzactiilor lunare, precum si de evolutia valorii totale a taxelor si impozitelor incasate de stat in urma tranzactiilor imobiliare prin notariatele si institutiile publice din zona. Impozitele incasate au scazut in 2008 fata de anul precedent, dupa ce inregistrasera o dublare in perioada 2006-2007. Este cunoscut faptul ca numai in primul semestru din 2009, valoarea acestora s-a prabusit cu peste 60% fata de perioada similara a anului precedent ca urmare a contractiei economice severe.

Realizand o analiza a evolutiei preturilor de tranzactionare pe categorii de imobile putem lua ca referinta informatiile prezentate in tabelul de mai jos, care face referire la media preturilor de tranzactionare intregistrate de Agentia Mervani in perioada 2004 - 2009.


An Apartament Casa Teren
2004 24.429 € 96.417 € 35.255 €
2005 27.938 € 86.388 € 43.115 €
2006 31.913 € 113.203 € 43.316 €
2007 70.620 € 183.455 € 46.654 €
2008 78.422 € 195.705 € 74.851 €
2009 62.824 € 110.416 € 48.163 €

Se poate observa astfel ca la toate categoriile de imobile a existat o crestere constanta a valorilor de tranzactionare in special intre anii 2006 si 2007. O scadere a fost inregistrata incepand cu jumatatea anului 2008.



ANALIZA CERERE SI TRANZACTIONARE IN 2010

Anul 2010 din punct de vedere al pietei imobiliare a inceput sub auspiciile crizei economice nationale si mondiale resimtind o scadere drastica a numarului de tranzactii si de persoane interesate in investitii imobiliare. Blocarea creditarilor ipotecare si imobiliare din partea bancilor, instabilitatea economica si contextul general de nesiguranta, au afectat in foarte mare masura si piata imobiliara din Valea Prahovei, incepand cu sfarsitul anului 2008, care este o piata specializata pe apartamente si case de vacanta, adresata unei categorii de investitori din randul oamenilor de afaceri si intelectuali (profesori, doctori, avocati, etc) grav afectati de efectele negative ale crizei. Dupa un an 2009 aproape inexistent din punct de vedere al afacerilor imobiliare, al doilea trimestru al anului 2010 a debutat cu un prim val pozitiv de incredere acordata investitiilor imobiliare si turistice in Valea Prahovei. Acest fapt fiind explicabil prin deblocarea creditelor, scaderea masiva a preturilor pe toate categoriile de imobile, scaderea preturilor la materialele de constructii, anuntarea impozitarii dobanzilor bancare si factorii climaterici prognozati, respectiv canicula anuntata in orasele mari pentru vara si toamna anului 2010.

In graficul de mai jos se poate observa evolutia lunara 2010 a numarului de vizionari efectuate cu potentiali cumparatori, in cadrul Agentiei Mervani, pe diverse categorii de imobile in Valea Prahovei.

Din punct de vedere al localitatilor de provenienta a potentialilor cumparatori putem observa un interes major manifestat de locuitorii capitalei si municipiilor de judet.

Alte localitati cu procent de sub 1% sunt: Alexandria, Baicoi, Brasov, Bucov, Busteni, Calafat, Campulung, Cluj Napoca, Comarnic, Constanta, Cornu, Craiova, Drobeta Turnul Severin, Ialomita, Ilfov, Medgidia, Otopeni, Ovidiu, P.Campina, Pitesti, Slatina, Targul Mures, Timisoara, Valeni de Munte, Vrancea, Zimnicea.

In urma analizei efectuate de Agentia Mervani pe vizionarile efectuate pana in prezent in acest an, sa putut constata un interes semnificativ manifestat de potentialii cumparatori privind categoriile imobiliare teren si case, dupa cum se poate observa in graficul de mai jos:

Localitatile din Valea Prahovei cele mai solicitate spre vizionare in vederea achizitiei unui imobil sunt Campina, Brebu, Busteni si Sinaia, in timp ce Bobolia, Tesila, Mislea si zona DN1 sunt mai necunoscute si mai neinteresante pentru potentialii cumparatori.

Preturile medii la ofertele vizionate pe fiecare categorie de imobil sunt cele prezentate mai jos.



CONCLUZII

Potrivit tuturor datelor si informatiilor analizate atat in cadrul "Raportului de piata privind oferta imobiliara din Valea Prahovei 2010" cat si in prezentul raport sunt cateva concluzii foarte importante care pot fi evidentiate in legatura cu piata imobiliara din Valea Prahovei in general.

Oferta imobiliara prezenta in piata este in acest moment cea mai mare si diversificata inregistrata pana in prezent datorita atat factorilor nationali economici si sociali cat si factorilor specifici locali.

Trendul descendent al preturilor la toate categoriile de imobile din Valea Prahovei se apropie de sfarsit, avand in acest moment unul din pragurile maximale de scadere urmat de o perioada destul de lunga de stabilizare.

Dupa o perioada de declin de peste un an si jumatate a afacerilor in domeniul imobiliar se prevede o noua relansare a acestei activitati bazandu-ne atat pe nevoia investitionala cat si pe semnalele pozitive primite din piata de profil.

Cererea imobiliara in Valea Prahovei este pe un trend ascendent incepand cu al doilea trimestru ala anului 2010 si sunt premise ca acesta sa isi pastreze cursul cel putin pana la sfarsitul anului.

Cele mai solicitate categorii de imobile in zona sunt terenurile cu suprafete cuprinse intre 300 si 800mp si casele cu 2 sau 3 camere in localitati care asigura atat linistea si confortul dorit cat si toate utilitatile si facilitatile necesare.

Localitatile cele mai cautate in Valea Prahovei raman statiunile consacrate (Sinaia, Busteni, Azuga si Predeal) alaturi de orase ca Breaza, Campina, Cornu si zonele noi din piata imobiliara precum Bran, Rasnov, Telega, Brebu si altele.

Tranzactiile imobiliare in Valea Prahovei intra intr-o noua perioada pornind de aceasta data pe o baza mai consolidata privind realismul preturilor solicitate de vanzatori si pragmatismul cumparatorilor mult mai bine informati si documentati in ceea ce privesc investitiile imobiliare.

Mai jos sunt prezentate cele mai importante 10 localitati din Valea Prahovei.


1. CAMPINA

Campina este un municipiu din judetul Prahova, Muntenia, Romania. In 2006 avea o populatie de 42.473 locuitori. Amplasat īntr-un adevarat amfiteatru natural, Municipiul Campina este situat pe Valea Prahovei si este īnconjurat de trei rauri (Campinita, Doftana, Prahova), care au modelat terasa Campina.

Obiective turistice:
• Biserica romano-catolica Sfantul Anton de Padova cu o vechime de 102 ani(constructia s-a terminat in anul 1906,proiect sustinut de ing. Anton Raky) construita in stil baroc;
• Biserica "de la Han", numita si "Biserica de la Brazi", construita īn 1833 de Sfantul Calinic de la Cernica, cu hramul "Adormirea Maicii Domnului";
• Capela "Hernea", construita īn stil baroc īn memoria pionierului petrolului campinean, Dumitru Hernea;
• Castelul Iulia Hasdeu, creatia lui Bogdan Petriceicu Hasdeu, construit īn memoria fiicei sale, Iulia Hasdeu (numit si "Castelul Magului de la Campina"), care, alaturi de cavoul Iuliei Hasdeu din Cimitirul Bellu din Bucuresti, reprezinta una dintre constructiile unicat realizate aproape exclusiv pe baza informatiilor si planurilor transmise de catre Iulia (din "lumea de dincolo") īn cadrul sedintelor de spiritism organizate de tatal sau. [necesita citare] Aici a scris B. P. Hasdeu lucrarea de esoterism Sic Cogito ("asa gandesc!") si tot aici a realizat primele experiente de psihofotografie;
• Muzeul Nicolae Grigorescu, amenajat īn fosta locuinta a pictorului Nicolae Grigorescu;


2. BREAZA

Breaza este un oras din judetul Prahova, Muntenia, Romania, ce are o populatie de 18 199 locuitori. Conform legendei, numele provine de la "o ciobanita breaza", adica ce avea o suvita alba īn parul negru. Toponimicul este de origine slava, īnsemnand "mesteacan" sau "padure de mesteceni". A fost declarata statiune balneo-climaterica īn anul 1928, calitatea aerului fiind comparata cu cea din Davos.Localitatea a fost mentionata īn anul 1667 ca o parte a averii Elenei Cantacuzino. Totusi, prima atestare documentara se considera a fi cea din 1503 din Registrele Brasovului īn care este amintit Neagoe din Breaza, un negustor. Breaza a functionat ca vama din 1834 pana īn anul 1852, cand a fost mutata la Predeal.

Obiective turistice:
• Biserica din 1777 cu hramul Sfantul Nicolae zidita īn timpul domniei lui Ioan Alexandru Ipsilante Voievod. In interior se pot vedea unele carti cu valoare istorica cum ar fi: Evanghelia greco-romana, Apostol tiparit īn 1760, un Penticostier si un Liturghier din 1792;
• Biserica ctitorita īn 1830 cu hramul sfantul Gheorghe, ce a fost zidita īn timpul domniei lui Grigore Dimitrie Ghiga Voievod;
• Castelul Voievodal care a fost conacul lui Toma Cantacuzino unde au locuit o vreme Martha Bibescu si Anne de Noailles, nascuta Brancoveanu. In vremurile recente, cu unele modificari de structura, vechiul conac a fost transformat īn hotel;


3. COMARNIC

Comarnic este un oras din judetul Prahova, Muntenia, situat īn zona de contact a Subcarpatilor Prahovei cu prelungirile sudice ale Muntilor Baiu, extins īn lunca si pe traseele de pe stanga raului Prahova, la 500-580 m altitudine si are o populatie de 13,378 locuitori. Este situat la 52 de kilometri nord-vest de orasul Ploiesti. De-a lungul timpului au trecut si au locuit īn acest oras pictorul Nicolae Grigorescu, scriitorul Ion Luca Caragiale, poetul Simion Stolnicu. De numele acestui orasel de munte se leaga si o parte din saga familiei Bibescu. Martha Bibescu a iubit aceste meleaguri, fapt pentru care si-a construit o resedinta pe domeniul pe care familia īl detinea la Comarnic care astazi gazduieste actualul Muzeu Cinegetic Posada.

Obiective turistice:
• Muzeul cinegetic care pastreaza trofee superbe;
• Castelul Posada Resedinta Familiei Bibescu;
• Conacul de factura romantica (1878);
• Biserica Sf. Nicolae (construita la 1901 pe ruinele alteia mult mai vechi) - cea mai mare biserica de pe Valea Prahovei una din putinele din Romania unde exista o pictura infatisand prima familie Regala a Romaniei Regele Carol I alaturi de Regina Maria;
• Schitul "Lespezi" (1601) din localitatea Posada, cu Biserica "Sfanta Treime" (1661-1675), pictata de Parvu Mutu din 1694;


4. SINAIA

Sinaia se afla īn judetul Prahova, la circa 60 km nord-vest de Ploiesti si la 50 km sud de Brasov. Amplasat īntr-o zona muntoasa pe valea raului Prahova, altitudinea orasului variaza īntre 767 m si 1.055 m si are o populatie de 12.512 locuitori. Sinaia are statut de statiune turistica si balneo-climaterica situata la poalele muntilor Bucegi si cunoscut mai ales datorita importantei sale turistice. Aici se afla si Castelul Peles, fosta resedinta de vara a regelui Carol I si vila lui Nicolae Iorga. La Sinaia s-au stins din viata importante personalitati politice: regele Carol I, Ferdinand I, regina Maria a Romaniei, precum si prim-ministrul Ion Gh. Duca (asasinat pe peronul garii din Sinaia, unde exista si o placuta comemorativa).

Obiective turistice:
• Castelul Peles si Pelisorul;
• Manastirea Sinaia;
• Cazinoul Sinaia;
• Casa Memoriala "George Enescu";


5. BUSTENI

Busteni este un mic oras de munte īn nordul judetului Prahova, Muntenia, īn centrul Romaniei. Este localizat pe Valea Prahovei, la poalele Muntilor Bucegi, care au altitudinea maxima de 2.505 m. Situat la 135 km de Bucuresti, se īntinde pe circa 7 km de-a lungul vaii Prahovei, īntre "Vadul Cerbului" si tunelul sapat īn pintenul muntelui "Muchia Lunga". Altitudinea medie a orasului Busteni este de 850 m. Este una din cele mai populare statiuni de munte, oferind panorame spectaculoase, o multime de oportunitati si activitati de vacanta, de la schi la excursii montane. Are o populatie de 10.463 locuitori.

Obiective turistice:
• Casa scriitorului Cezar Petrescu- construita īn 1918 (arhitectura traditionala);
• Castelul Cantacuzino - construit in anul 1910 de catre Gheorghe Cantacuzino;
• Biserica Domneasca - construita īn anul 1889, ctitorie a regelui Carol I si a reginei Elisabeta, se remarca prin arhitectura deosebita, dotarile interioare (icoanele din interior sunt originale fiind pictate Gheorghe Tattarescu) si vechimea sa;
• Casa Romano-Franceza;
• Monumentul "Ultima Grenada" - a fost ridicat īn anul 1928 si dedicat eroului "Caporal Vasile Musat";
• Monumente naturale: Cascada Urlatoarea, Babele, Sfinxul, Grupul Batranilor etc;
• Rezervatii naturale: Parcul National Bucegi, Poiana Crucii, Babele etc;


6. AZUGA

Azuga este un oras īn judetul Prahova, Muntenia, Romania, cu o populatie de 5.213 locuitori (2002). Se situeaza īn Valea Prahovei, la confluenta cu raul Azuga, la poalele Muntilor Bucegi si Muntilor Baiului, īn vecinatatea culmilor Sorica si Cazacu. Este o statiune climaterica si turistica importanta.In jurul anului 1800, un cioban pe nume Gheorghe Zangor a ridicat prima casa īn locul care avea sa devina orasul Azuga. Dupa el au venit rudele si īncet-īncet regiunea pustie s-a dezvoltat ca localitate.

Fiind situata la poalele muntilor Bucegi, Azuga este o statiune climaterica si se poate mandri cu prima partie de schi din Romania omologata de F.I.S. (Federatia Internationala de Ski) - partia Sorica. Din acest motiv, dar si datorita investitiilor masive īn infrastructura de turism care au avut loc īn ultima perioada, Azuga s-a dezvoltat īn una din cele mai mari statiuni de schi din tara si dispune de o telegondola inaugurata la sfarsitul anului 2007 care ofera acces de punctul superior catre toate partiile din statiune. Exista de asemenea si instalatii de teleschi, miniteleschi si babyschi. Partiile de schi:

Partii de ski:
• Sorica: lungime 2100 m, dificultate medie, diferenta de nivel de 561 m, instalatie de iluminat nocturn si tunuri de zapada pentru 700 m;
• Cazacu: lungime 1920 m, dificultate medie, diferenta de nivel 530 m;
• Cazacu varianta: lungime - 400 m, dificultate medie, dispune de zapada artificiala;
• Cazacu bretea: lungime 715,54m ,diferenta de nivel 163,21 m;
• Sorica Sud - lungime 770 m, usoara;
• La Stana - lungime 910 m, usoara;
• Alte partii de schi fond si randonee, precum si un traseu de snowboard, situate īn vecinatatea partiei Cazacu, īnsumeaza 10 km;


7. PREDEAL

Predeal este un oras īn judetul Brasov, Muntenia, este asezat pe Valea Prahovei, langa trecatoarea cu acelasi nume din Carpatii Meridionali, la cea mai mare altitudine din Romania (1.030-1.110 m), pe cea mai importanta trecatoare īntre Muntenia si Transilvania. Orasul este delimitat de 5 masive: Postavarul, Piatra Mare, Bucegi, Baiului si Fetifoi. La recensamantul din 2002 Predealul avea 5.615 locuitori. In prezent, Predealul este cunoscut mai ales prin sporturile de iarna, oferind posibilitatea de a schia pe 5 partii, datorita telescaunului si teleschiurilor de care dispune. Statiunea Predeal este recomandata tratamentului neuroasteniei, pentru revigorarea organismelor slabite, pentru recuperarea ulterioara suprasolicitarilor fizice sau intelectuale, pentru tratamentul tulburarilor endocrine si al problemelor de crestere ale copiilor.

Obiective turistice:
• Manastirea Predeal (īnfintata in anul 1774 de ctitorul Ioanichie Ieromonahul si Duhovnicul);
• Cimitirul Legionar de la Predeal (aflat īn spatele Manastirii Predeal);
• Vila Maresalului Antonescu (situata īn zona Cioplea din Predeal);
• Statuia Eroului poet Mihail Saulescu (situata la intrarea īn Predeal dinspre Brasov);
• Biserica Sf. Imparati Constantin si Elena (aflata īn centrul orasului Predeal);


8. RASNOV

Rasnov, este un oras din judetul Brasov, Transilvania si face parte din regiunea istorica tara Barsei, aflandu-se la cca. 676 m deasupra nivelului marii. Are o populatie de 15,456 locuitori. Rasnovul este situat la circa 15 km departare sud-vestica de orasul Brasov, pe vechiul drum comercial care lega - prin trecatoarea Bran - batrana cetate a Brasovului de capitala de odinioara a tarii Romanesti, Campulung Muscel. Statutul de statiune climatica a fost primit de comuna politica Rasnov īn martie 1929.

Fiind o cetate taraneasca, ridicata īn evul mediu de locuitorii Rasnovului trecutul ei este strans legat de īntreaga dezvoltare istorica a populatiei respective. Cercetarile arheologice vorbesc despre o intensa viata daco-romana pe aceste plaiuri ale tarii Barsei. Sapaturile arheologice arata ca īn epoca dacica locuiau dacii cumidavensi, avand centrul principal asezarea Cumidava, asezata pe teritoriul agricol al orasului Rasnov la circa 500m est de raul Barsa.

Obiective turistice:
• Castrul roman de la Rasnov - La Cetate (Gradistea, Erdenburg, Eulenburg, Orlenburg);
• Biserica ortodoxa cu hramul "Sfantul Nicolae";
• Biserica Evanghelica;
• Cetatea Rasnov;
• Biserica noua ortodoxa "Sfantul Nicolae";


9. BRAN

Bran, mai demult Bran Poarta este o localitate īn judetul Brasov, Transilvania, aflata la aproximativ 30 km de orasul Brasov. Branul este una din zonele cele mai cautate pentru turism rural. Lucrul acesta se datoreaza atat frumusetii peisajului zonei, cat si ospitalitatii gazdelor. Sa nu uitam si atractia deosebita a Castelului Bran, cunoscut si sub numele de Castelul lui Dracula. Prima atestare documentara a Branului o intalnim numai in momentul in care spatiul locuit de romanii din sud-estul Transilvaniei, intra in sfera de interes a regalitatii maghiare. In acest context, in Tara Barsei sunt adusi cavalerii teutoni, a caror misiune era asigurarea unui punct de sprijin pentru supravegherea drumurilor peste Carpati si expansiunea maghiara in Tara Romaneasca, acordand feude unor nobili credinciosi. In aceste imprejurari, intalnim in anul 1367 consemnat pentru prima oara Branul intr-un act de danie. Prima mentiune documentara a celorlalte sate branene dateaza din anul 1729.

Obiective turistice:
• Castelul Bran (Bran);
• Cetatea Oratii (Podul Dambovitei);
• Muzeele Castelului Bran (arta feudala sietnografie);
• Capela "inima Reginei Maria" (Bran);
• Mousoleul Mateias (ValeaMarea, la sud de Rucar);
• Hanul Bran;


10. MOIECIU

Moieciu (deseori numita eronat Moeciu) este o comuna īn judetul Brasov, Transilvania, a luat fiinta īn anul 1968 cand īn Romania s-a facut reforma administrativa. Comuna Moieciu este una dintre cele trei comune administrative care alcatuiesc Zona Bran: Bran, Moieciu si Fundata. Foarte accesibil datorita pozitiei sale centrale (35 km distanta de Brasov) si inconjurat de atractii turistice, Moeciu isi asteapta oaspetii cu oferte de cazare in pensiuni in orice sezon. Inconjurat de muntii Bucegi pe de o parte si de muntii Piatra Craiului pe de alta parte, Moeciu ofera un peisaj uimitor. Situat la altitudinea de 1100 m, Moeciu poate oferi veri racoroase si ierni pline de zapada.

Obiective turistice:
• Parcul National Piatra Craiului (intrareprin Zarnesti);
• Cheile Moeciului;
• Pestera cu lilieci (satul Pestera);
• Pestera Gaura Sbarcioarei;
• Moara Dracului;
• Avenul din Grindu (Funduri);
• Cheile Gradistei;
• Lacul Vidraru (spre Pitesti);
• Masivul Iezer-Papusa (Rucar);
• Barajul Pecineagu;
• Prapastiile Zarnestilor (defileu natural cu pereti de 200m inaltime);


 


Va multumim pentru faptul ca ati accesat aceasta pagina si in urma analizei “Raportului de investigatie imobiliara - Valea Prahovei 2010” avem rugamintea sa ne raspundeti, daca doriti, la cateva intrebari simple prin care incercam sa obtinem informatiile necesare inbunatatirii permanente a serviciilor pe care Agentia Mervani Invest le presteaza pentru dumneavoastra.



1. Va este util acest raport?
2. Ce localitate din Valea Prahovei va intereseaza pentru o posibila achizitie Imobiliara?

(Puteti selecta mai multe optiuni apasand tasta CTRL)
3. Ce categorie de imobile va intereseaza pentru o posibila achizitie Imobiliara?
4. Care este pretul maxim/mp pe care ati fi dispus sa il platiti pentru?
« Apartament:
« Garsoniera
« Casa & Vila
« Teren
« Spatiu Commercial
« Comentarii
5. Consideratii generale despre acest raport, piata Imobiliara si activitatea Agentiei Imobiliare Mervani Invest in general.

Date Contact (neobligatorii)

Nume si Prenume:
Localitate:
E-Mail:
Telefon:
Site:

Politica preturilor afisate:

Valoarea proprietatilor publicate pe site-ul www.mervani.ro reprezinta exclusiv expresia si intentia proprietarilor. Preturile afisate nu reflecta neaparat valoarea reala, ele fiind preturi de promovare.

Agentia Imobiliara Mervani nu-si asuma in niciun fel raspunderea privind detaliile aferente proprietatilor prezentate si nici privind posibila neconcordanta intre pretul de promovare exprimat de proprietari si valoarea reala de piata.

Utilizarea preturilor de promovare afisate pe site si folosirea acestora de catre evaluatori sau terte persoane in diverse scopuri (studiu de piata, raport evaluare, etc.) se face pe raspunderea exclusiva a acestora, tinand cont ca valoarea proprietatilor nu reflecta neaparat valoarea reala de piata a imobilelor.

Alerta Pret via NewsLetter